A Trieste gli ex sportelli bancari riprendono vita e diventano palestre, negozi e locali

Sono tante le filiali che a Trieste sono state convertite negli ultimi anni, spazi spesso molto ampi, centrali e fronte strada. Altri ancora sono vuoti, in vendita o in trasformazione. La Fimaa, Federazione italiana mediatori agenti d’affari di Trieste, definisce il cambiamento una “transizione storica” che si adatta ai nuovi consumi, anche se non sempre è facile modificare ambienti che per anni hanno avuto una precisa destinazione.

Dove un tempo sportelli e uffici erano operativi, gli ambienti sono stati rimodulati, per accogliere nuove attività, alle volte dopo mesi o anni in cui i fori commerciali sono rimasti dismessi.

Supermercati, palestre, abbigliamento

Tra i più recenti riutilizzi di ex banche c’è il nuovo Despar in Cavana, inaugurato nell’agosto dello scorso anno. Fino all’estate del 2022 l’immobile ospitava un’agenzia del gruppo Unicredit, in un’area di circa 300 metri quadrati, totalmente ristrutturati dopo un intervento che ha modificato in modo radicale l’aspetto degli interni.

Un altro esempio è il locale Befed, sbarcato pochi mesi fa nell’angolo di piazza Libertà tra le vie Cellini e Sant’Anastasio. In molti ricordano le vetrine in legno e la banca che fino al 2014 circa si trovava in quel punto, la Cassa di Risparmio del Friuli Venezia Giulia. Dopo la cessazione dell’attività, tutto è rimasto vuoto per anni, prima dell’apertura del pub specializzato in galletto alla brace e birra artigianale.

Uno dei cambiamenti più grandi in città è stato sicuramente quello che ha interessato l’ex sede del Banco di Napoli in corso Italia, soprattutto per le dimensioni dell’immobile, che dal 2022 è diventato palestra, su tutti i piani, con il marchio John Reed. Anche in questo caso però, per tanti anni l’edificio è rimasto vuoto.

In un altro punto di grande passaggio, sul Canal Grande, da poco è approdato il ristopub Spiller, in via Rossini, locali dove fino al 2017 era attiva una filiale Unicredit, la stessa banca che in via di Servola, sotto la chiesa, ha chiuso i battenti nel 2016 e dopo un periodo senza “inquilini” ha cambiato totalmente volto, diventando un bar panetteria della catena “Il Pane Quotidiano”, inaugurato nel 2023.

Tornando nel cuore della città, in piazza della Borsa il marchio di abbigliamento Doppellanger si è insediato dove un tempo operava la Cassa di Risparmio del Friuli Venezia Giulia. Anche in via Boccardi, prima dell’attuale bar ristorante Local, di altri spazi enogastronomici e di un supermercato, fino a una ventina d’anni fa c’era una grande banca.

Spostandosi nel Borgo Teresiano, due gli esempi di conversione di spazi sulla sola via Filzi. Dove è presente il negozio Hangar, anni fa si trovava la banca Antonveneta, mentre a pochi metri il punto vendita Eminflex, fino a circa cinque anni fa, era una filiale Ing Direct, e prima ancora ospitava la Banca Popolare di Verona.

Il valore immobiliare

Ma la lista è davvero lunga. Dimessa da tempo invece e ancora chiusa la filiale in largo Barriera all’angolo con via Vidali, dove fino al 2020 l’insegna era quella di Unicredit. Ed è sempre di Unicredit la filiale che da poco è sbarcata sul mercato immobiliare, in largo Tomizza.

Nell’annuncio si legge che «in zona residenziale di forte passaggio veicolare e pedonale, UniCredit RE Services propone in vendita un ampio locale commerciale, di 452 mq, disposto su un unico livello, già sede di istituto bancario. Si distingue per le sue undici vetrine angolari, che garantiscono massima visibilità e luminosità naturale durante tutta la giornata.

Gli spazi interni, modulari e facilmente riconfigurabili, si compongono di un ampio ambiente open space, uffici direzionali, vani di servizio, zona bagni e una piccola area soppalcata con ulteriore servizio igienico».

«Gli ambienti – si legge ancora – sono versatili e pronti per essere adattati a funzioni direzionali, studi professionali, servizi al pubblico o attività commerciali di rappresentanza. Il contesto è ordinato e ben servito, con ampia disponibilità di parcheggi pubblici nelle immediate vicinanze e facilità di accesso dalla viabilità principale cittadina». Prezzo richiesto 1.800.000 euro.

Il punto di vista degli agenti immobiliari

«Le banche lasciano i muri, ma la città non perde valore – spiega Andrea Oliva, presidente della Fimma provinciale e regionale – come agenti immobiliari stiamo guidando una transizione storica: trasformiamo spazi direzionali rigidi in centri di aggregazione e servizio. Dove prima c’erano sportelli e code per i prelievi, oggi nascono supermercati di prossimità o poli della ristorazione in centro storico. L’immobile commerciale si adatta ai nuovi consumi. I player principali sono la Grande distribuzione organizzata, e il settore della ristorazione organizzata. Cercano la visibilità che solo le vecchie banche avevano».

Tuttavia, precisa Oliva, «la vera sfida a Trieste sono i vincoli tecnici: convertire un’ex banca in un ristorante richiede investimenti pesanti, la presenza di casseforti corazzate e caveau interrati, i cui costi di smantellamento sono elevatissimi, e necessità di adeguamento impianti per il “Food” come canne fumarie, carichi elettrici elevati, zone scarico merci. Chi compra o affitta oggi deve calcolare bene questi costi di trasformazione. Per evitare che questi grandi spazi rimangano sfitti per mesi, creando degrado urbano, servono canali burocratici snelli per i cambi di destinazione d’uso da direzionale/bancario a commerciale.

La velocità di trasformazione è la chiave per mantenere vive le nostre strade. I canoni di locazione che pagavano gli istituti di credito erano spesso fuori mercato per i commercianti tradizionali. Oggi assistiamo a un parziale riallineamento: le proprietà devono comprendere che per attrarre un buon conduttore nel settore Food o della Gdo – conclude Oliva – il canone deve essere commisurato alla sostenibilità del business attuale, non ai budget delle banche degli anni Duemila».