L’amministratore? Non sempre è obbligatorio

La figura dell’amministratore nel nuovo condominio continuerà a esistere e ad avere un suo ruolo ma con delle novità cui non si potrà sottrarre.

Che succede se i condomini vogliono amministrarsi da soli?

Prima di tutto va detto che l’amministratore non è sempre necessario. L’obbligo scatta solo quando i condomini sono più di otto. Se l’obbligo c’è ci si può amministrare da soli. In questo senso: con la stessa maggioranza necessaria a nominare un amministratore esterno si può decidere che la funzione venga assolta da un condomino a turno.

E se qualcuno dei condomini non ne è capace o non lo vuole fare?

In quel caso, per il periodo che gli compete, il condomino cui spetta il turno deve trovare un esterno disposto a sostituirlo, a pagamento o gratis.

Quali sono i poteri e le funzioni dell’amministratore?

Si può dire che non ha un’autonomia vera e propria.

Ma qualche volta può decidere da solo, o no?

Può eseguire provvedimenti di ordinaria amministrazione, il che è diverso da avere un potere decisionale autonomo. Essenzialmente oltre a gestire lo stabile, deve eseguire le decisioni prese dai condomini nelle assemblee con le maggioranze previste.

Quali sono le novità e da quale data scattano esattamente?

La riforma entrerà in vigore il 18 giugno prossimo, gli amministratori che a quella data non abbiano i requisiti cessano dall’incarico. Questo vuol dire che qualunque condomino può convocare l’assemblea per la nomina di nuovo amministratore.

Quali sono i nuovi requisiti?

Sono parecchi. Vediamoli: a) gli amministratori devono godere dei diritti civili; b) non devono aver riportato condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena di reclusione non inferiore nel minimo a due anni e nel massimo a cinque; c) che non siano state sottoposti a misure di prevenzione; d) che non siano interdetti o inabilitati; e) che non abbiano il nome nell’elenco dei protestati cambiari; f) che abbiano conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; g) che abbiano frequentato un corso di formazione iniziale e che svolgano attività di formazione periodica in materia condominiale.

E il povero condomino che fa l’amministratore a turno?

Non ha tutti gli stessi obblighi ma non si scherza lo stesso: è esentato in pratica solo dal diploma, dal corso di formazione e dall’attività di formazione.

Se il condomino amministratore a turno ha il nome nell’elenco dei protesti cambiari?

Non può fare l’amministratore a turno. Come si diceva prima, deve trovare un sostituto.

È vero che l’amministratore deve essere assicurato?

Per la verità l’obbligo non c’è. Ma l’assemblea può subordinare la nomina alla presentazione di una polizza di responsabilità civile.

Mettiamo che si eseguano lavori straordinari.

Il massimale della polizza deve essere adeguato e l’adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato dal condominio.

Come ci si regola con il compenso dell’amministratore?

La regola è chiara: l’amministrare all’atto della nomina indica il suo compenso e questo compenso deve essere approvato dall’assemblea, altrimenti l’indicazione non è valida.

Quanto dura l’incarico?

Un anno ma può essere confermato.

Quali sono le funzioni più delicate?

Probabilmente riscuotere i contributi, eseguire gli adempimenti fiscali, conservare tutta la documentazione, fornire a chi lo richieda l’attestazione dello stato dei pagamenti, il rendiconto annuale di gestione. Le cose relative ai soldi.

Come si fa a cacciarlo?

Chi conosce i condomini sa che mettere d’accordo l’assemblea non è cosa da poco. Ma l’assemblea può revocare l’amministratore in qualsiasi momento.

Con quale quorum?

Lo stesso della nomina, maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno 500 millesimi, sia in prima che in seconda convocazione.