Calano i prezzi delle case ma non a Città Vecchia

Se fino a cinque anni fa le tecniche di costruzione non rientravano nemmeno di striscio nelle priorità della maggior parte dei triestini alle prese con l’acquisto di una nuova casa, oggi queste caratteristiche fanno la differenza. Nel nostro mercato immobiliare, contrassegnato da un’abbondante offerta di scarsa qualità, con interi quartieri fatti di palazzi vecchi, senza ascensori e box auto, gli immobili che riescono ancora a tenere alti i prezzi sono proprio loro, quelli di pregio. Gli altri, invece, crollano sotto il peso di un business del mattone che è sempre più in crisi.

«Il mercato è fatto di cicli, che durano circa dieci anni - spiega Andrea Oliva, presidente della Fimaa, la Federazione italiana mediatori agenti d’affari -. Ogni ciclo si divide in tre fasi: due o tre anni di crescita impetuosa, uno o due anni di forti ribassi (anche del 30 e 40%, come è avvenuto di recente, ndr.) e, infine, sei o sette anni di stabilità. Adesso siamo al termine della seconda fase, cioè siamo vicini alla fine della crisi». Tra il 2003 e il 2006 il prezzo delle case è schizzato alle stelle: dopo l’11 settembre e la sfiducia generalizzata nei mercati finanziari, in tanti hanno investito nel mattone, facendo aumentare prepotentemente il volume delle compravendite. «Erano cifre spesso sproporzionate - continua Oliva - e si vendevano immobili di scarsa qualità per prezzi troppo alti. Oggi, invece, il mercato è stagnante, i prezzi si sono abbassati e chi vorrebbe vendere preferisce aspettare. Il risultato è che il volume delle compravendite è diminuito in un anno del 20-30 per cento».

Per mettere le mani su un appartamento nuovo o totalmente restaurato in centro servono mediamente dai 2.500 ai 3.500 euro al metro quadrato, mentre per l’usato si scende dai 2.000 ai 2.500. «Esistono però delle eccezioni. Ci sono zone come Cavana e Città Vecchia - afferma Oliva - che offrono case nuove di altissima qualità in aree centrali, soggette a interventi di riqualificazione e pedonalizzazione, in cui i prezzi lievitano fino a 5mila euro. I principali acquirenti, però, non sono triestini (su questo argomento maggiori informazioni nell’articolo a sinistra, ndr.)». Passando alla prima periferia (Roiano, San Giacomo, Barriera, ad esempio) il costo del mattone si aggira tra i 2.000 e i 2.500 euro al metro quadro per le nuove costruzioni, e tra i 1.700 e i 2.000 per l’usato.

«Si tratta della fascia di mercato che va di meno, perché caratterizzata da numerosi condomini di bassa qualità - continua il presidente della Fimaa -. Esistono infatti molti palazzi vecchi, senza ascensori e porte blindate, in strade trafficate, poco illuminate e dove il parcheggio è quasi un miraggio, che si possono definire invendibili. Non li vuole nessuno e - continua - in dieci anni i prezzi sono crollati in alcuni casi del 100%. Ci sono vie di rioni come Barriera Vecchia, Barriera Nuova e Roiano, in cui i primi piani sono vuoti, anche se si potrebbe acquistare un appartamento di 80 metri quadri con 80mila euro». Allargandosi fino alla periferia e ai Comuni minori, i prezzi viaggiano tra i 2.000 e i 2.500 euro per le case nuove e tra i 2.000 e i 2.300 per l’usato (anche qui con le dovute eccezioni, perché in alcune ambitissime frazioni carsiche il mattone arriva fino a 4mila euro al metro quadro e in Costiera fino a 10mila euro).

Se in città persiste un’abbondante offerta di scarsa qualità e numerosi appartamenti invenduti, con il conseguente abbassamento dei prezzi, «il mercato premia le case di qualità, che - aggiunge Oliva - possono ancora permettersi di mentenere prezzi alti, perché sono giustificati. Una volta - spiega - concetti come ”risparmio energetico” erano solo belle parole, mentre oggi i triestini, seppure in ritardo rispetto ai connazionali, si sono resi conto che spendere un po’ di più per vivere bene ripaga i sacrifici, più di un bel salotto o una bella vista». Porte aperte alla domotica, dunque. La gente oggi vuole case moderne, hi-tech, anche dotate di impianti avanzatissimi gestibili dall’ufficio con i cellulari. «Chi si può permettere questa tipologia di abitazione - conclude Oliva - pretende queste caratteristiche. Pensiamo solo all’isolamento acustico: per legge le pareti degli appartamenti devono abbattere i rumori fino a 50 decibel, ma oggi si costruiscono appartamenti nuovi in cui i muri garantiscono un isolamento doppio rispetto ai limiti di legge. Lo stesso vale per l’isolamento termico. Pagare di più oggi serve a risparmiare in bollette domani. Anche a Trieste oggi lo abbiamo capito».